공동저당권 설정 뒤 새로 지은 건물은 경매로 토지와 소유자가 달라져도 법정지상권을 얻을 수 있나요?
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 철거하고 신축한 경우, 경매로 소유자가 달라져도 신축 건물의 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요. 자료에 제시된 특별한 사정도 함께 살펴봐야 해요.
기존 건물과 토지에 공동저당권을 설정한 뒤 그 건물을 철거하고 새로 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 새 건물에 법정지상권이 생기는 것은 원칙이 아니에요.
예외로 검토할 사정은 신축 건물과 토지의 소유 관계, 그리고 신축 건물에 제공된 담보예요.
두 소유자가 같으면서 토지 저당권자에게 해당 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 준 경우 등이 이에 해당해요.
기존 건물과 새 건물을 구분해야 해요
흔히 혼동하기 쉬운 점은 공동저당권을 설정할 때 토지 위에 건물이 있었다는 사실만으로, 나중에 지은 건물까지 같은 기준으로 보호된다고 보는 거예요.
이 경우에는 저당권 설정 뒤 기존 건물이 철거되고 새 건물이 들어섰다는 시간 순서가 중요해요. 자료는 그 신축 건물을 위한 법정지상권이 특별한 사정 없이 성립하지 않는다고 설명해요.
일반적인 법정지상권 설명에는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고, 토지와 건물이 동일인의 소유였으며, 저당권 설정 후 경매로 소유자가 달라지는 경우가 포함돼요. 하지만 질문과 같은 신축 사례에서는 기존 건물이 있던 때의 사정만으로 결론을 내리기 어렵고, 새 건물에 관한 특별한 사정도 확인해야 해요.
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예외를 가르는 사정
예외가 문제 되는지는 소유 관계와 담보 설정을 나누어 확인해야 해요.
신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일하고, 토지 저당권자가 그 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정받는 등 특별한 사정이 자료에 제시돼 있어요. 따라서 경매 뒤 토지와 건물의 소유자가 달라졌다는 결과만 볼 것이 아니라, 신축 건물의 소유 관계와 그 건물에 설정된 담보 관계를 함께 살펴야 해요.
자주 묻는 질문
경매로 토지와 새 건물의 주인이 달라지면 법정지상권이 생기나요?
그 사실만으로는 성립하지 않아요. 기존 건물과 토지에 공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 신축한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 신축 건물을 위한 법정지상권이 인정되지 않는다고 설명해요.
어떤 사정이 예외로 제시돼 있나요?
신축 건물 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등이 제시돼요. 개별 사안에 해당하는지는 실제 소유 관계와 담보 설정 내용을 확인해야 해요.