경매에서 최고가로 불려도 대금을 내기 전엔 임대할 수 없는 이유

경매에서 최고가매수신고인으로 이름이 불렸더라도 매각허가결정이 확정되고 매각대금을 모두 내기 전에는 해당 부동산을 소유하거나 임대할 권리가 생기지 않아요. 최고가매수신고인은 매각기일에 가장 높은 가격을 신고해 집행관이 성명과 가격을 부른 사람으로, 매각허가를 받을 후보자예요.

‘낙찰됐다’는 표현 때문에 이미 소유자가 된 것처럼 느낄 수 있지만, 최고가로 신고한 단계와 권리를 취득하는 단계는 달라요. 법원이 매각을 허가하더라도 그 결정이 확정되어야 하고, 그 뒤 매각대금을 전부 납부해야 매각 대상 권리를 얻어요.

이름이 불린 것과 권리 취득은 달라요

매각대금을 다 낸 때 취득하는 권리는 경매에 나온 대상에 따라 달라요.

부동산 전체를 매수했다면 소유권을, 공유지분 경매라면 해당 공유지분을 취득해요.

따라서 최고가매수신고인이라는 호칭만으로는 아직 매각 대상 권리를 행사할 수 있다고 볼 수 없어요.

이 구분은 임대할 때도 중요해요.

원문이 소개한 대법원 판결에서는 임차인이 최고가매수신고인과 주택임대차계약을 맺고 주택을 인도받아 전입신고와 확정일자를 갖췄더라도, 계약 당시 임대할 적법한 권한이 있었다는 점이 인정되지 않았어요.

최고가매수신고인이라는 사실만으로 임대 권한이 생기는 것은 아니라는 취지예요.

관련 사이트: 의정부변호사

그러므로 경매에서 이름이 불린 사람과 계약하려는 상황이라면, 그 지위만 보고 소유자이거나 임대할 권한이 있다고 판단하지 않는 것이 중요해요. 권리 취득 시점을 확인할 때는 매각허가결정이 확정됐는지와 대금 완납 여부를 구분해서 살펴야 해요.

자주 묻는 질문

최고가매수신고인이 되면 바로 임대차계약을 맺을 수 있나요?

최고가매수신고인이라는 지위만으로는 해당 부동산을 임대할 적법한 권한이 인정되지 않아요. 원문이 다룬 판결에서도 최고가매수신고인이라는 사정 외에 계약 당시 임대 권한이 있었다고 볼 근거가 있는지가 쟁점이었어요.

매각허가결정이 나면 바로 소유자가 되나요?

매각허가결정이 확정된 뒤에도 매각대금을 모두 내야 매각 목적 권리를 취득해요. 전체 부동산을 매수했다면 소유권을, 지분 경매라면 해당 공유지분을 대금 완납 시 얻어요.